Ecco l’atto notarile che svela a sorpresa i poteri degli arabi sul Piano casa di Meloni

(di Milena Gabanelli e Mario Gerevini – corriere.it) – Cronaca e cronologia di un incrocio tra affari di Stato (il Piano casa) e affari privati di Mario Abbadessa, 42 anni, fino a pochi mesi fa a capo del gruppo immobiliare Hines in Italia. E storia di un atto notarile del 6 maggio che consegna ampi poteri a un fondo arabo.
Il Piano casa, diventato legge il 2 luglio, è un intervento pubblico che affronta in maniera strutturale il deficit residenziale soprattutto nelle grandi città: prevede la realizzazione di 100mila abitazioni nei prossimi 10 anni, dedicando fino a 10 miliardi di risorse pubbliche a cui si aggiungeranno gli investimenti privati.

Il Piano casa e l’incrocio

La logica è quella dei tre pilastri:
1 – Recupero di 60mila abitazioni popolari.
2 – Fondo Housing gestito da Invimit, destinato all’edilizia sociale per chi non ha diritto alla casa popolare ma non ce la fa ad affrontare i prezzi di mercato
3 – Edilizia convenzionata con agevolazioni e incentivi ai grandi capitali privati (almeno un miliardo), attraverso semplificazioni autorizzative a patto che almeno il 70% degli alloggi venga offerto a prezzi inferiori di un terzo rispetto a quelli di mercato.

Ed è qui che il Piano Casa si «fidanza» con Mario Abbadessa, rampante e assai quotato manager immobiliare con laurea in Bocconi, ottime relazioni, grandi capacità comunicative, più portato al fundraising che agli investimenti sociali, dicono alcuni importanti broker milanesi con una punta di cattiveria e due di invidia. Lui ha costruito la piattaforma, raccolto i capitali e presentato al governo il primo grande programma privato ammesso alla corsia accelerata. In tempi record, senza storia, senza gara.

Le tappe di un record

Il 10 gennaio Giorgia Meloni nella conferenza stampa d’inizio anno dichiara che il Piano casa, annunciato diversi mesi prima, è vicino. Due giorni dopo il Sole 24 Ore scrive che Abbadessa lascia Hines, si mette in proprio e punta a raccogliere capitali anche per il Piano Casa. Nessuno smentisce. Eppure il Piano sarà decreto legge solo a maggio e Abbadessa resterà alla guida di Hines per altri due mesi e in organico fino ad aprile.
Il 28 gennaio i primi dubbi sulla stampa sono al centro anche di un’interrogazione alla Camera (a risposta scritta, mai arrivata) dell’onorevole Federico Fornaro (Pd): chiede di Cassa Depositi e Prestiti (Cdp) e del fondo sovrano di Abu Dhabi, Mubadala, che avrebbero affidato circa 1 miliardo a due fondi gestiti da una nuova società riconducibile a Mario Abbadessa, senza gara e con potenziali commissioni elevatissime. Il 23 febbraio nasce a Milano la ADD Capital srl, la piattaforma di Abbadessa. Lui però non compare, manda avanti Andrea Imperatore, uno del suo team in Hines, che si intesta il 100% del capitale. Il 3 marzo Abbadessa e altri del suo team si dimettono da Hines Italy. Tra il 27 marzo e i primi di aprile nascono in Lussemburgo, sempre con Imperatore inizialmente al 100%, ADD Italy Living dedicato al Piano casa e ADD Value per il mercato “libero” europeo. A questo punto l’infrastruttura societaria è pronta. Il 2 aprile nella società capofila milanese ADD Capital, Abbadessa sale al 92% con il residuo in mano a due manager ex Hines. ADD Capital è la cabina di regia di tutta l’operazione.
Il 30 aprile il Consiglio dei ministri dà il via libera al decreto legge Piano casa. Giorgia Meloni spiega che il terzo pilastro coinvolgerà «robusti investimenti privati, non fondi pubblici». E poi su X: «Investimenti privati nell’edilizia abitativa, con procedure più veloci e semplificate, ma a una condizione chiara: almeno il 70% degli alloggi realizzati dovrà essere destinato a chi è in difficoltà, con prezzi di vendita o di affitto ridotti di almeno il 30% rispetto ai valori di mercato».
Il 6 maggio nello studio del notaio Dario Colucci in via Larga a Milano viene redatto un atto apparentemente «innocuo»: la One Hundred and Forty Third Investment llc di Abu Dhabi, un veicolo societario del fondo sovrano Mubadala, con appena 1.500 euro entra al 15% nella ADD Capital. Ma, come vedremo, è un 15% pesantissimo.

Il giorno dopo, 7 maggio, viene varato il decreto legge. Il 2 luglio il Piano Casa è legge e conferma il terzo pilastro: programmi privati superiori al miliardo possono beneficiare di forti semplificazioni purché rispettino il vincolo del 70-30 a prezzi calmierati.

ADD è già in pista. Di quali semplificazioni si parla? Allo sviluppatore privato viene offerto qualcosa che nel real estate ha un enorme valore economico: più edificabilità, tempi autorizzativi più brevi, concentrazione dei permessi, possibilità di superare alcune previsioni urbanistiche, minori costi. È la contropartita per la sostenibilità economica del 70/30 (cioè 70% degli alloggi destinati, con sconto di almeno il 33%, a chi è in difficoltà), altrimenti non garantirebbe rendimenti sufficienti agli investitori. Prezzi calmierati ma processi accelerati: vuol dire certezza dei tempi e dei canoni.
Il 30 luglio escono i numeri di ADD: la raccolta complessiva dei due fondi è di 2,3 miliardi di cui 1,1 miliardi destinati all’ADD Italy Living cioè il veicolo dedicato al Piano Casa. Un record: da zero a 2,3 miliardi in quattro mesi.

Il 5 agosto l’incrocio è ufficiale: il Consiglio dei ministri dichiara il programma presentato da ADD Italy Living «di preminente interesse strategico nazionale» per interventi a Roma, Milano, Napoli e Genova. Il governo nomina Elisabetta Pellegrini, commissaria straordinaria, per realizzarlo.
Settembre: Abbadessa intervistato da Monitor Immobiliare respinge l’etichetta di «uomo del governo»: «Il nostro veicolo è al 100% privato, non ha sussidi, non ha finanziamenti e non ha nessun tipo di natura pubblica o di interrelazione con finanza pubblica o denaro pubblico…Non mi piacciono definizioni come l’uomo del Piano Casa».
Fatta questa carrellata di nove mesi, vediamo il retroscena.

Il «concerto»

Già a gennaio il copione era scritto. In campo, pronti con centinaia di milioni a sostenere la startup, non ancora nata, di Abbadessa, ancora dipendente di Hines, c’erano due giganti: uno (Cdp) organico al governo che ci mette 425 milioni; l’altro amico (Mubadala) che ne impegna 600. Come fosse un’unica cordata, un «concerto» nel linguaggio borsistico.

Il caso Poste

Oltre a Cdp e Mubadala anche il Credito Sportivo entra nell’operazione con 40 milioni, «vincolati alla missione istituzionale della Banca» cioè studentati, infrastrutture sportive, immobili di interesse storico-culturale, secondo quanto ci ha fatto sapere il portavoce. Altri nomi circolati come sottoscrittori dei fondi di Abbadessa sono quelli di Previndai, Kia il fondo sovrano del Kuwait e alcuni enti previdenziali come Enpam ed Enasarco.
Storia a sé per Poste Italiane. Attraverso Poste Vita, avrebbe deciso di investire ben 600 milioni. Lo hanno scritto Milano Finanza a inizio luglio e, a seguire, altre testate. Al Corriere risulta che ci sia una delibera e che 400 milioni siano destinati al fondo ADD Italy e 200 ad ADD Value. Ma a Poste – interpellata più volte – non risulta nulla da smentire né da confermare. Un insolito limbo. È vero o no? È allo studio? La cifra è rilevante, il Piano casa è rilevante, il gruppo è quotato in Borsa, decine di volte Poste è stata citata sui media e sui social come investitore. Possibile che un gruppo che sforna comunicati del tipo «Presentato il francobollo dedicato a Pasta di Gragnano IGP» non abbia nulla da dire o da smentire su un presunto investimento da 600 milioni? Perché questo imbarazzo?

Dove sono i privati

«Il nostro veicolo è al 100% privato …nessun tipo di interrelazione con finanza pubblica o denaro pubblico», dichiarava Abbadessa. E Meloni parlava di «robusti investimenti privati, non fondi pubblici». Arriveranno.
Intanto facciamo due conti.
È privata Cassa Depositi e Prestiti controllata all’83% dal Ministero dell’Economia-Mef? È privato il fondo sovrano Mubadala strumento finanziario al servizio del governo di Abu Dhabi? È privata Poste la cui maggioranza assoluta è in mano a Mef (23,7% diretto e 28,3% tramite Cdp)? È privato il Credito Sportivo che è controllato all’80% dal Mef?
L’unico privato è colui che ha creato l’infrastruttura societaria e manageriale. Ma i soldi ce li mettono gli altri. Se l’infrastruttura fosse stata «pubblica» (per esempio Cdp Real Asset che gestisce oltre 5 miliardi di fondi immobiliari) e gli investitori realmente privati forse il risultato sarebbe stato più coerente con le aspettative della premier.

Cdp e la controllata

Cdp, che ha risposto con chiarezza alle nostre domande, afferma che la sua controllata Cdp Real Asset non può essere soggetto finanziatore ma avrà un ruolo centrale nel gestire gli investimenti deliberati a livello di capogruppo. Deliberati quando? A dicembre 2025. I 425 milioni sono vincolati a investimenti esclusivamente in Italia e così suddivisi: 200 milioni ad ADD Italy-Piano casa, 225 ad ADD Value.

I poteri nascosti di Mubadala

Con un post sul profilo LinkedIn corporate il 3 agosto, gli emiratini hanno comunicato l’investimento da 600 milioni sottolineando che «le strategie dei due fondi saranno gestite da ADD Capital». E qui siamo a un punto cruciale, forse il più controverso dell’intera impalcatura. ADD Capital, sede a Milano, è il centro decisionale, la cabina di regia dei fondi. Oggi Abbadessa ha il 78,5%, i suoi due ex colleghi in Hines il 4 e il 2,5%. Il restante 15% fa capo a Mubadala, sottoscritto in aumento di capitale il 6 maggio, come abbiamo già visto, attraverso la controllata One Hundred.

Lo Statuto al 15%

Ma nel momento in cui entra nel capitale, il fondo di Abu Dhabi chiede garanzie ad Abbadessa e detta condizioni che si riflettono nel nuovo statuto della ADD Capital. È il «contratto» vincolante, depositato con un atto notarile, che disciplina i rapporti tra i soci e il funzionamento della società.
«Nessuna deliberazione – stabilisce lo statuto – può essere adottata dall’assemblea dei soci o, a seconda, dal consiglio di amministrazione in relazione alle materie elencate nell’ “Allegato A” senza l’approvazione dell’assemblea dei soci con il voto favorevole di almeno il 90% del capitale». Quindi Mubadala con il suo 15% è dirimente.

Il diritto di veto

Cosa dice l’Allegato A. Molto in sintesi: le materie soggette al quorum del 90% riguardano la modifica dello statuto, la variazioni del capitale ma anche quelle più legate alla gestione manageriale e strategica. Cioè acquisire attività di impresa o attività commerciali di qualsiasi società; «l’acquisizione o la cessione della proprietà di immobili o la loro assunzione in locazione»; l’assunzione o la concessione di prestiti e la costituzione di garanzie. Qualsiasi indagine o verifica di natura giudiziaria, regolatoria, amministrativa o governativa; «la vendita, il trasferimento o altra alienazione, diretta o indiretta, di qualsiasi partecipazione nel capitale di qualsivoglia società …». Ogni decisione in merito, quindi, deve avere il via libera del fondo Mubadala di proprietà del governo di Abu Dhabi.

L’osservatore in Cda

Ma non è tutto. Dall’assemblea andiamo al consiglio di amministrazione dove non c’è un rappresentante di Abu Dhabi perché forse si è ritenuto di evitare un’esposizione diretta. Però «il socio di minoranza che detenga almeno il 15%» ha diritto a nominare un «osservatore in seno» al cda. Un osservatore con licenza di analizzare, ispezionare, investigare visto che dovrà ricevere tutti i documenti, compresi quelli preparatori, al centro delle riunioni, sarà informato dettagliatamente dell’ora, data, luogo e punti all’ordine del giorno, «avrà diritto di partecipare, porre domande e formulare osservazioni». Nessun diritto di voto però le delibere del cda che riguardano alcune materie (Allegato B) devono essere comunicate in anticipo ai soci di minoranza. Quali materie? Apertura di nuovi uffici, nuove giurisdizioni, contenziosi oltre 200mila euro, business plan annuale e budget, ecc. E poi, fondamentale, «accordi relativi a qualsiasi nuovo fondo, gestioni patrimoniali separate, mandato o accordo di investimento simile, da parte della società o di qualsiasi entità affiliata».

Sopra Mubadala, sotto Cdp

Questo dà l’idea di quanto sia penetrante l’influenza e il potere di blocco di Mubadala nella società che imposta la «politica» e le strategie dei fondi lussemburghesi, cioè là dove ci sono anche i “robusti” capitali di Cdp e delle altre aziende controllate dallo Stato italiano.
Il Piano Casa è un intervento pubblico di grande portata sull’emergenza abitativa che, come primo risultato, sta facendo fare ottimi affari a un manager-imprenditore «commissariato» da un fondo arabo.